Par Régis ZEO
14 juin 2019
En principe, l’action en démolition engagée par un tiers contre une construction délivrée sans permis de construire s’appuie sur le régime juridique classique de responsabilité civile tel que fixé par l’article 1240 du code civil.
Dans une telle situation, la jurisprudence civile considère que la seule existence d’une construction sans permis est insuffisante pour justifier sa démolition, encore faut-il démontrer l’existence d’une infraction à des servitudes d’urbanisme et d’un préjudice directement causé par la construction litigieuse.
Tel est le sens d’un arrêt de la Cour de cassation du 17 novembre 1971 aux termes duquel :
« Attendu que le permis de construire n'étant délivré que sous réserve des droits des tiers, ceux-ci ne sauraient demander la démolition de constructions, au seul motif qu'elles ont été édifiées sans permis et ne peuvent l'obtenir qu'à la condition d'établir une infraction aux servitudes d'urbanisme ainsi que l'existence d'un préjudice personnel » (Civ.3ème, 17 novembre 1971, pourvoi n° 69-13989)
Pour un exemple plus récent, voir : Civ.3ème, 20 avril 2017, pourvoi n° 16-10367.
Néanmoins, cette action contentieuse offerte aux tiers (ex : voisin du permis) n’est pas exclusive d’une action de la commune ayant constaté la construction sans permis. De nature différente, cette action se fonde sur les dispositions de l’article L.480-14 du code de l’urbanisme, selon lequel :
« La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié sans l'autorisation exigée par le présent livre ou en méconnaissance de cette autorisation dans un secteur soumis à des risques naturels prévisibles. L'action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l'achèvement des travaux ».
Dans une telle situation, il convient de s’interroger sur la nécessité pour la commune requérante de justifier, comme tout tiers, d’un préjudice du fait de la construction sans permis.
Dans un arrêt du 16 mai 2019, particulièrement pédagogique, la Cour de cassation a répondu à cette question par la négative. La haute juridiction civile juge en effet que, compte tenu de :
« la spécificité de l'action ouverte à la commune par l'article 480-14 du code de l'urbanisme et, en l'absence de toute précision par le législateur, il apparaît donc que la commune dispose d'une action autonome ne nécessitant pas la démonstration d'un préjudice personnel et direct causé par les construction litigieuses ».
Le juge civil consacre ici le caractère autonome de l’action en démolition ouverte aux communes par rapport à celles ouvertes aux tiers dans le cas d’une construction sans permis, ainsi que l’absence d’obligation de justifier de l’existence d’un préjudice.
Référence : Cass. civ. 3, 16 mai 2019, n° 17-31.757, FS-P+B+I
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